2017在大马买房,银行贷款被拒的6大主因,「第二个」让 80%首购族中招

2017如果打算买入产业的朋友,依然是需要头痛的,因为银行贷款暂时没有放松的征兆。
不过如果做足功课的话,相信只要在不超买的前提下,还是有高几率能够获得银行批准申请的。

以下小编跟大家分享,2017年在大马买房,银行贷款被拒的6大主因

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1. 错误计算DSR

一些申请者不知道银行是根据净收入(Nett Income)来计算债务偿还率 (Debt Service Ratio) ,而非毛收入(Gross Income),简称偿债率。
如果根据自己的毛收入,以为符合资格申请贷款,但实际上银行是看净收入。这表示扣除公积金EPF SOCSO,每月扣税和政府贷款(如有)等等之后,申请者可能就不符合资格了。

所谓DSR偿债率,也就是贷款人每月供款占入息的比率。

比如扣除杂费后的净收入是5000,车贷月供1000,加上目前申请的房贷月供2000, DSR简单算法是 (1000+2000)/5000 = 60%
银行规定的DSR范围是根据申请者月收入而定。
收入越高,银行可接受的DSR越高。比如收入3000的偿债率可能是50%,月收入者10,000的DSR范围可能高达70-80%甚至90%

credit report

2.缺乏信贷纪录

刚毕业的年轻申请者,不曾贷款,并且没有申请信用卡的人,经常会面对贷款申请被拒绝。或者银行会减少批准的贷款额,从90%减至80%或70%。
你可能会好奇,既然申请者没有任何债务,为什么银行会拒绝贷款申请呢?

主要原因是是缺乏信贷纪录。
银行决定贷款给一个人,不单单是看他的收入和债务,还得看他信贷纪录。

银行在审核你的贷款资料时,会根据CCRIS纪录作为参考,也即是中央信贷咨询系统 Central Credit Reference Information System。
如果没有信用卡,没有汽车或房屋贷款的话,银行就会视为高风险而不批准申请。

折衷方法是申请信用卡并持续至少半年,确保每个月准时付清债务,这样银行就能以此作为信贷参考。

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3. 信贷纪录不良

CCRIS会显示申请在国内所有的贷款数额和每个月的信贷纪录,每一间银行都看得到。
如果延迟还款,CCRIS就会有纪录。经常延迟还款的话,银行就会视为信贷纪录不良,或者认为申请经济状况不良,而不建议批准申请。

此外一些申请常犯的是被通讯公司的黑名单。如果你在转换电话通讯服务后,忘记偿还余额Outstanding的话,很大可能你会被该公司blacklisted黑名单。千万不要小看小小的余额,黑名单进CTOS的话可能会导致你的贷款收到阻滞。
到时你必须到该通讯公司偿还余额,索取Letter of settlement (可能需要14个工作天),会影响你贷款的进程而可能导致丧失订金。

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4.收入稳定性不足

赚取佣金者,如自雇人士、房地产中介和多层次行销与销售人士,银行会对其收入持续性保持保守的看法。
如果是全佣金制度,银行一般上会在意收入是否稳定。
如果收入波动小,银行可以接受;如果波动大,比如说一个月赚1万,下个月赚2千,这样的情况一般上银行会对申请者收入做出一定幅度的折扣(大约50% )。
对于这方面不同银行有不同的看法与考量,建议申请者可以咨询资深房产中介/banker的意见。

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5. 背负太多项贷款

一些投资者在短期内买入太多的房产,以个人名字背负太多的贷款,这对银行而言是一项危险讯号。
例如,你再2年内买入5项房产,银行可以透过中央信贷咨询系统知道你是一名投资者。即使你是和别人联名购买,银行依然会视你为高风险申请者。
拥有个人贷款(personal loan)的申请者也处于不利位置,因为银行会视为不良财务管理的信号。

同时,如果本身拥有太多张信用卡也不是好事,如果信用卡有余额未还清,银行都会计算 5%进入你的债务,影响你的 DSR。
如果没有必要的话,保留2-3张信用卡就好,并且培养每个月准时还清卡债的好习惯。

income tax

6. 所得税报得太少

在马来西亚,很多自雇人士虽然生意做得很大,但是为人处事「非常低调」,同时也不想招人嫉妒,所以一般上所得税会报得比实际「稍微少一点」。
这样的做法短期内是觉得省下不必缴费那么多所得税,但是长期来看,尤其是打算长期投资房产的朋友,建议还是报税报得「合理一些」的好。
正所谓,小财不出,大财不入。
如果为了省一些所得税,而导致无法购买产业,而且还需要承担风险担心政府税务人员来调查,倒不如报得足一些,可以省下很多麻烦。

另外一点需要留意的是,即使本身财务状况富裕,也尽量不要用现金买房。因为一旦律师提呈买卖合约给LDHN印花,没有提呈银行贷款合约的话,税务局就会高度关注你之前报备的Income Tax,因为他们需要循例调查下你的现金来源和你所缴纳的所得税是否成正比。

如果你对自己所缴纳所得税没多大信心的话,小编建议你还是跟银行贷款比较好,用Flexi Loan贷款70%,3-5年后就可以还清了。

loan eligibility

那该怎么做才能知道自己的贷款资格呢?

在给订金Earnest Deposit购买房产之前,你需要先做足以下功课。

在计划购买房产3-6个月前,先整理自己的财务文件,最好的方法是让银行来审核。
首先你需要认识Mortgage Banker,他们是负责帮申请者处理贷款的Banker。
如果你本身不认识的话,你可以请房产中介的朋友介绍。
如果你没有任何一个朋友是做房产行业的(你需要开始认识一些),可以试试以下方法。
你可以到发展商的展销厅Sales Gallery走一趟。如果是新的项目才刚开始销售,一般上会有banker在场,你可以向他们请教或拿名片。
即使没有banker在场的话,你会发现柜台那里摆放着一些banker的名片。

另外一个方法是,你可以到房产展览,向房产中介询问,让他们介绍banker。
需要留意的是,房产中介说他可以帮你过目的话,只当听意见就好了,毕竟他们专业是销售产业也不是处理贷款手续,尤其当你遇上是新手中介。

认识了banker之后,你可以说你有意订购一套房子,让他知道你的财务状况,收入等等的详情,他会帮你计算你能够贷款的数额。
这样的话,如果你的文件不足,或者需要额外文件比如EPF,或者需要还清一些债务的话,你可以有时间去处理,然后再购买你有意想买下的产业。

小编:趁新年聚会,跟以前同学聚一聚,如果有些同学是房产中介、banker、律师的话,记得保持联系,维持良好关系。

记得,房产投资是永久的!(误)

Tootify 原创
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